Rechtliche Due Diligence

Vom administrativen Standpunkt aus muss geprüft werden, ob die Immobilie über alle Baugenehmigungen und den städtischen Endabnahmenachweis verfügt. Die gewöhnliche Vorgehensweise, um dies nachzuweisen, ist die so genannte Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad), die individuell für jede Immobilie ausgestellt wird.

Darüber hinaus muss geprüft werden, ob bezüglich der Immobilie Verstöße gegen gemeindliche Bestimmungen vor liegen. Dies kann durch Beantragung einer Bescheinigung des Rathauses erfolgen, sowie indem man prüft, ob die physische Realität der Immobilie im Hinblick auf die genehmigten Pläne und den gemeindlichen Endabnahmenachweis Veränderungen erfahren hat.

Handelt es sich um ein unbebautes Grundstück oder ein unbebautes ländliches Grundstück, sollte eine Bewohnbarkeitsbescheinigung beantragt werden, um zu prüfen, ob eine Wohnnutzung erlaubt ist. Des Weiteren sind die für das (ländliche) Grundstück gültigen baurechtlichen Parameter zu prüfen.

Bei einem unbebauten ländlichen Grundstück sollte die für eine Bebauung notwendige Mindestfläche beachtet werden. Liegt eine Bebaubarkeit vor, ist zusätzlich der Grad des Bodenschutzes in Betracht zu ziehen. Die Mindestfläche hängt ab von der jeweiligen Gemeinde und dem Bodenschutzgrad, so dass für jeden Fall eine individuelle Prüfung erfolgen sollte.

Außerdem ist die letzte registrierte Teilung des ländlichen Grundstücks festzustellen. Das für die Bebaubarkeit maßgebliche Datum der letzten Grundstücksteilung ist von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich.

Vom zivilrechtlichen Standpunkt aus sollte der Rechtsstand der Eintragung der Immobilie überprüft werden. Durch einen Grundbuchauszug des zuständigen Grundbuchamts kann der eingetragene Eigentümer bestätigt werden. Daneben kann außerdem überprüft werden, ob auf der Immobilie Belastungen, Steuerschulden oder Rechte Dritter liegen.

Die Information des Grundbuchamts beinhaltet die physische Beschreibung und die Grundstücksgrenzen. Diese Information muss im Hinblick auf die Lage und Fläche der Immobilie mit der Katasterinformation abgeglichen werden, um zu prüfen, ob diese physisch mit der im Register eingetragenen übereinstimmt.

Darüber hinaus sollte überprüft werden, ob sich die Immobilie bezüglich aller Zahlungen auf dem laufenden Stand befindet. Wenn es sich um Mehrfamilienhäuser handelt, sollte hierfür eine Bescheinigung des Verwalters der Eigentümergemeinschaft abgefragt werden. Diese muss bestätigen, dass die fragliche Immobilie mit den Zahlungen für die Gemeinschaft auf dem laufenden Stand ist.

In alten Gebäuden sollte überprüft werden, ob eine technische Gebäudeinspektion vorgenommen wurde.

Ebenfalls überprüft werden sollte, ob die Grundsteuer (impuesto sobre bienes inmuebles – IBI) und die städtischen Gebühren für das laufende Jahr oder aber, wenn dies nicht der Fall ist, für die Vorjahre bezahlt wurde.

Bei Verkäufen bebauter Grundstücke ist es seit 2013 für den Verkäufer verpflichtend, einen Energieausweis vorzulegen (siehe auch den Menüpunkt dazu unter „Legalisierung“).

In jedem Fall ist es empfehlenswert, dass die Überprüfungen von einem Anwalt vorgenommen werden.